О правилах подсчета общей площади квартиры

*****************************************************************************

В соответствии с Жилищным кодексом статьей 15 «Объекты жилищных прав» пункт 5 «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас».
Норма статьи 15 пункт 5 носит императивный характер и не может быть изменена сторонами договорных отношений.

В соответствии со статьей 16 ЖК РФ «Виды жилых помещений» «1. К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната».

В соответствии со статьей 16 ЖК РФ «Виды жилых помещений» «3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении».
Исходя из буквального толкования вышеприведенных статей, следует, что в общую площадь квартиры не включаются лоджии, балконы и т. д.

Однако, несмотря на то, что написано в ЖК РФ, в инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации говорится о другом.
Согласно преамбуле инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37): «Требования настоящей Инструкции обязательны для всех организаций технической инвентаризации». То есть, инструкция носит обязательный характер для ПИБов.

Согласно данному нормативному акту «Площадь квартир здания определяется как сумма площадей квартир. 3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0.5, для балконов и террас - 0.3, для веранд и холодных кладовых - 1.0.».

Исходя из этого был издан Приказ Государственного учреждения "Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости" от 8 августа 2005 г. N 54 "О стандартах, применяемых ГУ ГУИОН, для выполнения работ по оценке объектов оценки и экспертизе отчетов об оценке объектов оценки". В данном документе приведены Методические рекомендации по формированию раздела "Краткое изложение основных фактов и выводов" отчетов об оценке объектов оценки. Согласно которым: «8.6. Площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. 8.7. Общая площадь квартиры - суммарная площадь жилых и подсобных помещений квартиры с учетом лоджий, балконов, веранд, террас. Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0».

Таким образом, из вышесказанного следует, что:
1. Согласно ЖК РФ при подсчете общей площади квартиры вообще не требуется учитывать лоджии и балконы (А Кодекс главнее Инструкции!).
2. Согласно инструкции и приказа, о которых шла речь выше, при подсчете учитываются балконы и лоджии с понижающими коэффициентами.

Постан-е Пленума Верховного суда от 2 июля 2009 г. N 14:
"... наибольшую юридическую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет Жилищный кодекс Российской Федерации. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям Жилищного кодекса Российской Федерации должны применяться нормы этого Кодекса".

Если Вы запросите в ПИБе справку о размере ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ КВАРТИРЫ (ПОМЕЩЕНИЯ), то будете приятно удивлены тем, что Ваша площадь окажется такой же (или даже меньше), как в договоре. Так что, если использовать ЖК РФ – они (ЖСК) вам вообще должны деньги, если Инструкции, тогда никто ничего никому не должен.